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Te enseñamos a calcular la plusvalía municipal en 3 sencillos pasos
La plusvalía municipal es uno de los impuestos que tendrás que pagas cuando vendas tu casa o piso. Es por ello que será muy útil que sepas cómo calcular la plusvalía municipal de antemano. Eso sí, ten en cuenta que, aunque es un impuesto que hay que pagar, el Tribunal Constitucional lo ha considerado ilegal, por lo que se puede reclamar en el 100% de los casos. Es decir: tienes que pagarlo pero te lo darán de vuelta. Extraño, sí.
Pero antes de explicar cómo calcular la plusvalía municipal, vamos a explicar primero qué es y cómo se reclama.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos. Es decir, es un impuesto sobre los bienes inmuebles que se aplica al valor del mismo durante su compraventa.
El método para determinar el impuesto a pagar viene establecido en el artículo 107.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. En el se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Lo que viene a decir este texto es que al valor del edificio en el momento de la transacción se le aplicará un porcentaje. Este porcentaje depende del número de años que se ha poseído el inmueble. Lo estipula el ayuntamiento, por lo que varía dependiendo de la Comunidad. En Barcelona, por ejemplo, oscila entre un 2,7% a un 3,8% en un período de 5 a 20 años.
La plusvalía municipal se debe reclamar siempre
Hasta el año 2008, cuando se produjo la caída del mercado inmobiliario, el sistema funcionaba ya que existía una plusvalía real. Los inmuebles se solían transmitir por un precio superior al valor de adquisición. En la actualidad, al ser habitual la transmisión por un precio inferior al de adquisición, la fórmula de cálculo pre establecida en valores que aumentan es una contradicción legal.
Es por ello que el Tribunal Constitucional sentenció que las plusvalías municipales eran ficción jurídica. Esto ha beneficiado a propietarios de toda España ya que ahora ese impuesto se puede reclamar. Si al recibir en herencia o donación, así como al vender una vivienda o terreno urbano, usted sufrió una pérdida patrimonial que pueda acreditar (con las escrituras), podrá recuperar el 100% de lo que abonó.
¿Cómo calcular la plusvalía municipal?
Para calcular el total a pagar siempre se tendrán en cuenta los siguientes parámetros:
-Valor catastral: Este valor es la base para calcular plusvalía municipal y lo podrás encontrar en tu recibo del IBI.
-Número de años transcurridos entre la compra y la venta: Según los años que haga desde que adquiriste el piso, se aplicará un coeficiente de incremento del valor catastral u otro. A partir de 20 años, este coeficiente de incremento siempre será el mismo.
-Municipio del inmueble: Cada ayuntamiento puede aplicar distintos coeficientes de incremento del valor catastral, así como distintos tipos impositivos. Por ello, si decides comprar piso, puede ser una buena decisión consultar antes cuáles son los tipos y coeficientes que se aplican.
Lo primero que debes saber para calcular la plusvalía municipal es la base imponible. Para obtenerla sólo hace falta multiplicar el coeficiente de incremento anual por el número de años desde la compra. Como máximo 20. Este coeficiente varía según el municipio y puede ser como máximo del 3,5% anual.
Una vez tengas el coeficiente final deberás aplicarlo al valor catastral de tu inmueble para obtener la base imponible. Después sólo deberás multiplicarla por el tipo impositivo correspondiente. Cada municipio aplica el suyo, pero por lo general suele ser del 30%.
Paso a paso para calcular la plusvalía municipal
Supón que el valor catastral de tu piso es de 150.000€ y que hace 17 años que lo compraste. Imagina que el coeficiente de incremento anual del municipio es del 2% y el tipo impositivo que aplica es del 30%. Para calcular plusvalía municipal deberías seguir estos 3 sencillos pasos:
Coeficiente incremento anual x Nº de años = Coeficiente final –> 2% x 17 = 34%
Coeficiente final x Valor catastral = Base imponible –> 34% x 150.000€ = 51.000€
Tipo impositivo x Base imponible = Total a pagar plusvalía –> 30% x 51.000€ = 15.300€
Abogados para plusvalía municipal
Nuestro consejo es que lo haga con la ayuda de un abogado fiscalista experto en la materia que gestionará toda la transacción. Recuperará el importe de forma íntegra lo hará con la mayor tranquilidad y seguridad.
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