Compraventa de vivienda en Cataluña: gastos, impuestos e inversión

Compraventa de vivienda en Cataluña: gastos, impuestos e inversión

Descubre los gastos e impuestos que se han de pagar en la compra o venta de un inmueble en Cataluña y cómo sacarle el máximo beneficio

Invertir en la compraventa de una vivienda en Cataluña es una gran idea ahora que el mercado inmobiliario de Cataluña está en alza. También el alquiler es una posible salida a esta inversión. Pero para asegurar el éxito, se han de tener en cuenta varios factores. No es lo mismo invertir en la compra de un inmueble en un barrio que empieza a revalorizarse que en uno que está perdiendo su valor.

Además, la subida de precio puede no ser suficiente. También hay que tener en cuenta los gastos en impuestos de la compra y la venta posterior. Es por ello que se ha de analizar la zona para comprobar qué beneficios reales nos aportaría.

Gastos e impuestos derivados de la compraventa de vivienda en Cataluña

¿Cuáles son los gastos por comprar un piso en Cataluña?

  • IVA: comprar un bien inmueble supone el 10% de IVA. Más gráficamente, supondría 50.000€ si compramos una vivienda de 500.000€. Si es pública, puede ser del 4%, aunque varía en función de la Comunidad Autónoma.
  • Actos jurídicos documentados (IAJD): este impuesto se genera al firmar en el notario e inscribirse en el registro, es decir, se genera en nuevas viviendas. El tipo de gravamen oscila entre el 0,5 y el 1,5%. En Cataluña es del 1,5%. Ahora bien, si el inmueble es antiguo, se pagará el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). La cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la casa, aunque por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%. En Cataluña es del 10%.
  • Gastos derivados de la compra: hablamos de diferentes variables.
    • Tasación del piso: se convierte en obligatoria cuando se financia con una entidad independiente, es decir, con una entidad bancaria. Cada banco confía en su tasadora pero es posible hacerlo con una tasadora independiente ya que está estipulado por normativa legal.
    • Gastos de notaria: este gasto es igual en todo el país ya que los estipula el Estado. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios están entre 600 y 875 euros, dependiendo del precio del inmueble.
    • El registro de la propiedad: también cuesta dinero inscribir las escrituras que ha firmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble, aunque suelen situarse entre 400 y 650 euros.
    • Gastos de gestoría: se trata de un gasto opcional y que varía en cada gestoría, aunque puede rondar los 300€.

¿Cuáles son los gastos por vender un piso en Cataluña?

  • IRPF: cuando vendemos estamos ganando dinero, así que, al suponer una ganancia patrimonial, habrá que declararlo en la renta. Eso sí, si en vez de ganar perdemos dinero, no hará falta tributarlo ya que se considerará como una pérdida patrimonial.
  • Plusvalía municipal: este impuesto, del que ya hemos hablado, grava el valor del bien inmueble desde que se compró hasta que se vende. Tras la crisis, la pérdida de valor inmobiliario ha convertido este impuesto en ficción legal y se puede reclamar una vez liquidado.
  • Gastos derivados del notario: si cuando el vendedor se dispone a vender su piso aún está pagando la hipoteca se presentan dos opciones: cancelar anticipadamente el préstamo o subrogar la hipoteca. Ambas acciones conllevan una serie de comisiones que pueden superar el 0,5% del capital de la hipoteca.

Aquí te dejamos una calculadora para conocer los gastos derivados de la compra de una vivienda en Barcelona.

¿Cómo obtener beneficios en la compraventa de vivienda en Cataluña?

Se deben de tener en cuenta los gastos e impuestos de la compra: IVA del 10%, si es nueva o ITP si es de segunda mano. Y en este caso depende de cada Comunidad Autónoma (y oscila entre el 6 y el 10%). Se deben añadir todos los gastos que conlleva tener una propiedad: cuota de comunidad, IBI, gastos de luz, agua, etcétera.

Cuenta con los de la venta, claro: plusvalía municipal y pagar por las ganancias obtenidas como incremento de patrimonio en el IRPF. Hechos estos cálculos, podrás saber si de verdad has obtenido ganancias, porque es posible que, aunque vendas más caro que compraste, no obtengas ganancias reales.

¿Qué inmueble comprar en Barcelona y dónde?

Teniendo en cuenta estos puntos, lo único que queda es saber dónde comprar. Lo mejor es hacerlo en zonas con buenas comunicaciones y servicios o en calles comerciales. Pongamos por ejemplo la ciudad de Barcelona.

  • Passeig de Gracia es una excelente zona donde invertir si tenemos en cuenta la cantidad de zonas comerciales, oficinas y negocios que se encuentran ahí.
  • Diagonal también es una buena opción.
  • Además, zonas como el barrios de Gracia se están revalorizando y empiezan a aumentar su demanda mientras que otras como la Barceloneta están perdiendo su interés (el barrio es insalubre, está alejado, etc.).

¿Qué tipo de inmueble es aconsejable comprar en Barcelona?

Últimamente están en demanda los inmuebles de entre 2 y 3 habitaciones. En Barcelona, además, se estilan los pisos para estudiantes situados cerca de las principales zonas universitarias (Autónoma y Pompeu Fabra). También es un gran nicho a explotar los pisos para estudiantes internacionales, que suelen rotar anualmente o incluso trimestralmente.

En cuanto a inmuebles situados en zonas comerciales se aconsejan oficinas bien conectadas con metro, autobús o en cuyas zonas no se acumule el tráfico.

También es necesario analizar la distribución y las necesidades de reforma. Y en este punto debemos ver: 

  • Puede comprarse para reformar, más barata, pero es necesario que el precio de adquisición sea lo suficientemente bajo y la reforma asequible, de forma que se pueda obtener la rentabilidad deseada.
  • Ya reformado. Para que la operación sea rentable, es recomendable que la vivienda esté en buen estado. Si se entrega con muebles, que sean asépticos, no los que sobren en la vivienda habitual o los de la abuela.
  • Ascensor y garaje. Siempre suman valor a la vivienda. 
  • Servicios adicionales. Mayores dotaciones (piscina, gimnasio, salas comunitarias, salas de cine…) permiten conseguir alquileres más altos. Por lo tanto, aunque el valor de compra de la vivienda sea más elevado que otra que no tenga estos servicios, la rentabilidad será algo mayor y tendrá más demanda.

¿Cómo saber si el inmueble comprado en Barcelona es rentable?

Y llegamos al aspecto más importante de una vivienda alquilada. Para calcular la rentabilidad, de la renta bruta se deben descontar los gastos de la vivienda, tanto los asociados a la compraventa como los derivados de la propiedad, tales como la comunidad, el IBI, los seguros, los gastos de las reformas, incluido la hipoteca si la tuviera. Obviamente, todos ellos con factura detallada a nombre de los titulares. Porque estos gastos que se pueden deducir a la hora de hacer la Declaración de la Renta.

¿Cómo ahorrar en impuestos por vender o alquilar una vivienda en Cataluña?

Si te decidiste a comprar, vender o alquilar una vivienda, te damos unos consejos para que hacienda no te cobre de más. Vender, comprar o alquilar una vivienda puede ocasionar represalias de Hacienda. Desde Viola Pérez Abogados Fiscalistas te damos las pautas para que esto no ocurra. Nuestra obsesión es que pagues al fisco solo lo que te corresponde, ni un euro más.

Si vives de alquiler en tu vivienda

Verifica si tu contrato de alquiler está firmado con anterioridad al 1 de enero de 2015. De cumplirse determinadas condiciones, se puede obtener una deducción del alquiler por vivienda habitual. Dependiendo de la comunidad autónoma en la que residas, estas condiciones de alquiler pueden tener un régimen especial, así que es importante que las revises. Nosotros somos expertos en legalidad catalana, así que puedes asesorarte en nuestro despacho.

Si recibes ingresos de alquiler por tu vivienda

¡A gastar en reparación! Los gastos de reparación son gastos deducibles de los ingresos. Los gastos de reparación del inmueble, comunidad, seguro, tasa de basuras, servicios de abogados y asesores, IBI… se pueden deducir de las rentas obtenidas por el alquiler de tu vivienda. Por tanto, si se tiene pensado realizar algún tipo de reparación en el inmueble o sustituir alguno de los elementos del mismo (puertas, ventanas, electrodomésticos), es el momento de hacerlo, antes de que finalice el año.
 
Además, si durante este año has recibido una renta por el alquiler de tu piso (ojo, una renta fija, no turística como Airbnb) igual te conviene saber que por alquilar de forma fija a un inquilino, se obtienen beneficios fiscales.

Si has vendido tu vivienda habitual

Si has vendido tu vivienda habitual en 2019 pero has reinvertido el dinero ganado en otra vivienda en menos de dos años, la ganancia patrimonial queda exenta de declaración. Eso sí, únicamente si la nueva vivienda comprada tiene la consideración de vivienda habitual.
 
Ahora, si este no es el caso y vendiste la vivienda solo para obtener los beneficios patrimoniales, se integrarán en la base imponible del ahorro y se tributará por ello a tipos que oscilan entre el 19% y 23%. No obstante,  se podrá reducir el coste fiscal si se tuviesen saldos negativos pendientes. Si no existieran esos saldos negativos pendientes, hay otra manera de reducir el coste fiscal. Puedes realizar otras transmisiones antes de que se acabe el año, como vender acciones que originen pérdidas. De esta forma se tributaría únicamente por la diferencia.

¿Cómo ahorrar en impuestos al comprar un piso en Cataluña?

¿Compraste un inmueble entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012?

Si la respuesta es afirmativa y además durante el ejercicio 2019 has vendido este inmueble te resultará interesante saber que la ganancia patrimonial derivada de la venta de los inmuebles urbanos adquiridos entre el 12 de mayo y 31 de diciembre de 2012 estará exenta parcialmente, ya que se tributará sólo por un 50% de la suma.

¿Adquiriste tu vivienda habitual antes del 31 de diciembre de 2012?

Aquellas personas que adquirieron su vivienda habitual con anterioridad a 31 de diciembre de 2012 y se hubieran aplicado la deducción, mantienen el derecho a aplicársela. El importe de la deducción será del 15% de las cantidades pagadas en el ejercicio para la adquisición o rehabilitación de vivienda. La base máxima de deducción será de 9.040 euros.

En los casos en los que se adquiriese la vivienda con préstamo hipotecario, si las cantidades destinadas durante el ejercicio a pagar la hipoteca no alcanzasen el importe máximo de base de deducción, puede resultar de interés amortizar préstamo antes de 31 de diciembre hasta alcanzar dicho importe (9.040 euros), ya que de este modo se aprovecha al máximo la deducción. Recuerda que el límite de 9.040 euros se aplica por declaración, es decir en el caso de matrimonios que realicen declaración individual el límite será de 9.040 euros para cada declaración, es decir, podrán amortizar entre los dos hasta 18.080 euros, mientras que si realiza declaración conjunta, el límite de la base de deducción será solamente de 9.040 euros.

¿Has transmitido o estás pensando en transmitir algún bien adquirido con anterioridad a 1995?

Si este es el caso, ten en cuenta que podrán ser de aplicación los coeficientes de abatimiento, que reducirán el importe de la ganancia patrimonial generada, con el límite de 400.000 euros del precio de venta.

Asesórate con nosotros sobre la compra-venta de un inmueble en Cataluña

La compra o venta de un inmueble en Cataluña precisa de mucho conocimiento para ser exitosa. Si necesitas asesoría fiscal, puedes contactar con nosotros.

 

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Somos un despacho de abogados fiscalistas en Barcelona especialista en derecho fiscal y tributario. Defendemos a nuestros clientes ante comprobaciones de Hacienda, inspecciones, sanciones, demandas y cualquier procedimiento con Hacienda. Ofrecemos servicios de planificación fiscal y tributaria para que pague menos impuestos, siempre dentro de la legalidad.

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