¿Cómo tributa la venta de una vivienda por mayores de 65 años?

Descubre qué impuestos tienes que pagar por la venta de tu vivienda si eres mayor de 65 años

¿Cómo tributa la venta de una vivienda por mayores de 65 años? ¿Existe alguna exención adicional a la plusvalía generada? ¿Cuáles son los impuestos que habrá que pagar? Descubre la exención por la venta de vivienda si tienes más de 65 años.

Si tienes más de 65 años o conoces a una persona que los tiene y está interesada en vender su vivienda, has de saber cómo tributará el beneficio obtenido en tu renta. Quizás te interese conocer que las personas mayores de 65 no tienen que pagar impuestos al vender su casa.

La venta de vivienda por parte de mayores de 65 años está sujeta a una normativa fiscal ligeramente diferente de que se aplica al resto de transacciones. Los cambios afectan sobre todo a la vivienda habitual, que es en la que se reside de forma efectiva.

Exención por venta de vivienda habitual en mayores de 65 años

Tras una compraventa, el fisco reclamará una parte de los beneficios. El porcentaje de impuestos puede llegar hasta el 23%. Sin embargo, la ley prevé exenciones en algunos casos. En estas excepciones, no habrá que pagar impuestos tras la venta de una vivienda.

Por ejemplo, una persona menor de 65 años podrá evitar pagar impuestos tras una venta de la vivienda si, tras el transpaso de esta, se use el beneficio para comprar otra. En el caso de los mayores de 65, no tendrán que pagar impuestos siempre que la casa que venda sea la habitual. Así se desprende del articulo 41.bi del RD 439/2007 de 30 de marzo por el que se aprueba el reglamento del IRPF.

En qué casos no hay que pagar impuestos al vender la casa con más de 65 años

La clave para saber si puedes acogerte a la exención en la renta por vender la casa si tienes más de 65 años es lo que Hacienda considera una vivienda habitual.

A efectos fiscales Hacienda considera la vivienda habitual en la que se residido de forma efectiva desde dos años antes de la venta. Este es el criterio general.

Sin embargo, una reciente sentencia del Tribunal Supremo lo ha tumbado cuando se refiere a mayores de 65 años. El alto tribunal entiende que el criterio clave para poder acogerse a la exención es la propiedad. En otras palabras, haber sido propietario de la vivienda durante los tres años anteriores a la venta.

Obligados a hacer el IRPF

Aunque la plusvalía generada por la venta de la vivienda habitual esté exenta de tributar en el IRPF, la operación generalmente generará un incremento patrimonial que habrá que incluir en la declaración de la renta.

Para que lo entiendas mejor, tendrás que poner los datos de la venta, pero no pagarás impuestos. El problema es que esto sí afectará a la obligación de presentar la renta. Una persona mayor de 65 años que normalmente no estaría obligado a tributar, al vender su vivienda seguramente pase a estarlo durante ese año.

El hecho de que la venta esté exenta a efectos de IRPF no quiere decir que el vendedor no deba pagar otros impuestos. Y es que siempre quedará el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana o plusvalía municipal, que depende del ayuntamiento.

Cuando se vende una vivienda no habitual

La exención por venta para mayores de 65 años tal y como la hemos visto sólo se aplica a la vivienda habitual. Cualquier otra vivienda tendrá que pagar impuestos en la declaración de la renta salvo que se den determinados supuestos.

Esto aplicaría, por ejemplo, a la venta de la casa de la playa. También se aplicaría en el caso de que una persona se haya ido a vivir a la casa de la playa, mantenga su piso en la cuidad y decida venderlo al cambo de 5 años. La casa de la ciudad ya no sería su vivienda habitual en ese momento.

La norma dice que, en estos casos, habrá que pagar impuestos por el beneficio obtenido, que se entenderá como la diferencia entre el precio de compra y de venta con algunos correctores.

Exención por venta de vivienda no habitual en mayores de 65 años

Por fortuna, existe un supuesto para poder aplicar la exención por venta de vivienda por mayores de 65 años a la casa no habitual. Y es que tampoco habrá que pagar impuestos en la declaración de la renta si se destinan los beneficios a constituir una renta vitalicia.

En estos casos la plusvalía también quedará exenta del pago del IRPF, sea o no la vivienda habitual. Esta es una de las novedades de la última reforma fiscal que entró en vigor en 2015 y que beneficia claramente a este colectivo.

Lo que sí que habrá que abonar es la plusvalía municipal.

Ventas sin exención

El resto de casos no gozarán de exención. Es decir, si una persona mayor de 65 años vende una segunda residencia o una casa que no es la habitual y no constituye una renta vitalicia, tendrá que pagar impuestos en la declaración de la renta y afectará a sus finanzas personales.

En concreto, pagará por la diferencia entre el precio de compra más las mejoras que hubiese incluido en la casa (por ejemplo un aire acondicionado) y el precio de venta. Además, podrá aplicar una serie de reductores en función de los años de la vivienda. Aquí puedes ampliar información sobre la fiscalidad de la compra venta de pisos.

¿Y las donaciones?

Más allá de la venta, la otra operación habitual de las personas mayores de 65 años con una casa es la donación a favor de los hijos o nietos.

En las donaciones los impuestos recaen sobre la parte compradora, que es la que experimenta una ganancia patrimonial. Lo que ocurre es que no se liquidan vía IRPF, sino a través del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que está cedido a las comunidades autónomas.

En la mayoría de regiones se aplican exenciones cercanas al 100% por la donación entre familiares.

De nuevo, lo que el donatario tendrá que declarar y pagar es la plusvalía municipal.

El alquiler de la viviendas

Por último, siempre está la posibilidad de no vender la casa y alquilarla. El alquiler también tributa en la declaración de la renta, pero recuerda que se puede aplicar una reducción general del 60% a las rentas obtenidas.

Lo más importante en caso de alquilar a familiares es hacer siempre contrato y tener claro que, como poco, el alquiler debe suponer el 1,1% del valor catastral del piso. Y es que eso es lo mínimo que habrá que abonar en la declaración de la renta por un piso, esté alquilado o esté vacío.

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