El Congreso aprueba la nueva ley hipotecaria

La nueva ley hipotecaria llevaba tres años de retraso

El Congreso de los Diputados ha dado luz verde a la nueva ley hipotecaria, la cual llevaba pendiente de aprobarse desde marzo de 2016 a requerimiento de la Unión Europea (UE). Con la aprobación de la normativa, el Ejecutivo se libra de una sanción impuesta por la Comisión Europea dada la tardanza de la entrada en vigor de la ley. Esta multa ascendía ya a los 110 millones de euros, pero al haberse aprobado la norma antes de haber recibido la multa, el Estado se libra de ella.

La nueva ley hipotecaria achaca a la banca el grueso de los gastos de la conformación del crédito a excepción de la tasación de la vivienda. Es decir, serán los bancos quienes paguen por gestoría, notaría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y el registro. Además, la norma promueve una mayor protección para los clientes (por ejemplo, les concede hasta diez días para revisar su contrato hipotecario), resta responsabilidad a las entidades en los procesos de verificación y la traslada a los notarios y registradores.

La nueva norma para las hipotecas se ha aprobado con enmiendas del Senado

La ley ha llegado al Congreso tras pasar primero por el Senado, donde se han realizado algunas enmiendas que daban más concesiones a la banca. Estas concesiones se centraban en que la nueva ley de crédito inmobiliario entrase en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, y no a los 30 días de su publicación. De esta forma, se le daba a las entidades financieras más margen para adaptarse a la legislación. Este cambio ha sido respaldado por PP, Ciudadanos, PDeCAT, UPN y Foro Asturias, mientras que PSOE, Unidos Podemos, Esquerra Republicana, Compromís, EH-Bildu y Coalición Canaria se han opuesto, sin éxito, al cambio.

Principales puntos de la ley hipotecaria

1- Los bancos que suscriban una hipoteca pagarán el impuesto de Actos Jurídicos Documentos (AJD), las primeras copias del notario, los gastos del registro y de la gestoría, mientras que el cliente pagará segundas copias del notario y los gastos de tasación.

2- Para llevar a cabo una ejecución se amplían a 12 las cuotas impagadas o el 3% del capital principal prestado en la primera mitad de la vida del préstamo, y de 15 cuotas y el 7% en la segunda mitad del crédito.

3- Se eliminan las cláusulas suelo y será voluntaria la dación en pago si así lo establecen las partes, aunque no se contempla la obligación de garantizar la responsabilidad patrimonial al bien hipotecado.

4- La ley establecerá una disposición adicional para que la nueva cláusula de vencimiento anticipado no afecte a los embargos actualmente suspendidos y pendientes de resoluciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y no recoge la prohibición de los desalojos forzosos sin alternativa habitacional para colectivos vulnerables.

5- Las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo bajarán a la mitad y serán del 2% durante los 10 primeros años y del 1,5% a partir de este período, mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable, cuyas comisiones serán del 0,25% o del 0,15%, respectivamente.

6- El cliente podrá contratar con otra entidad diferente a la que le concede el préstamo los seguros o pólizas de hogar, vida o protección del crédito siempre que cumpla los requisitos que marca el contrato y el prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de estas pólizas. Es decir, se prohíbe la venta obligada de productos vinculados a la hipoteca. Los bancos deberán ofrecer los dos presupuestos del crédito, con seguros y sin seguros.

7- El cliente podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca, y entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste por los gastos de constitución de la hipoteca.

8- La entidad no podrá cobrar comisiones por novación en el préstamo.

9- Las cajas rurales y las cooperativas de crédito, exentas actualmente de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, podrían abonarlo en el caso de que concedan un préstamo.

10- El banco dará al cliente 10 días para analizar la información precontractual de los préstamos inmobiliarios antes de firmarlos.

11- El Código de Buenas Practicas bancario será permanente para que las entidades tengan que aplicarlo a todos los préstamos y no solo a los firmados antes de 2012.

12- El banco deberá ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad.

13- Se creará una Autoridad Independiente que vele por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria y se reforzará la supervisión bancaria que garantice la solvencia del hipotecado.

14- La comisión por interés de demora se ha quedado en el interés remuneratorio más el 2 % frente al triple del interés legal del dinero que dictaba el proyecto de ley del PP.

15- Los tasadores serán independientes y pueden ser no sólo sociedades de tasación sino también personas físicas. Además el cliente podrá elegirlo.

16- Los trasteros, garajes u otros elementos que sin constituir vivienda como tal cumplan una función doméstica también serán considerados inmuebles.

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